Dezember 2025

Liebe Anleger, liebe Partner und liebe Lesende

Mit SMART präsentieren wir Ihnen ein neues digitales Format – kompakt, fundiert und mit Substanz. Kein weiterer Newsletter, sondern ein Medium, das Orientierung bietet, Hintergründe beleuchtet und Entwicklungen am Immobilienmarkt in einen grösseren Zusammenhang stellt.

Wir haben uns gefragt: Braucht die Welt wirklich noch mehr Informationen? Wahrscheinlich nicht. Aber sie braucht mehr Relevanz: Gedanken, die verbinden, Erkenntnisse, die bleiben und Inhalte, die zum Dialog anregen.

SMART steht dabei für fünf Themenfelder, die uns bei Seraina Invest täglich leiten:
S – Seraina & Strategie: Wo wir stehen und wohin wir uns bewegen
M – Markt & Meinung: Einschätzungen, Trends und Stimmen aus der Branche
A – Analyse & Anlage: Produkte, Innovationen und Performance im Fokus
R – Regeln & Realität: Regulatorik, ESG und steuerliche Einflüsse im Wandel
T – Team & Tatkraft: Menschen, Projekte und Engagement

SMART soll keine Informationsflut erzeugen, sondern Mehrwert schaffen – präzise, transparent und aktuell. Sie können SMART durchblättern, digital lesen oder als PDF herunterladen – ganz so, wie es zu Ihnen passt.

Wir freuen uns, wenn SMART für Sie zu einem Werkzeug wird: zum Nachdenken, Einordnen und Weiterdenken.

Mit der Seraina Real Estate AG (SREAG) öffnen wir uns auch qualifizierten Privatanlegern. Der Fokus liegt auf kleineren Neubauprojekten, die bereits in der Planungsphase Mieterträge generieren und so die Entwicklung eigenständig mitfinanzieren. Dieses Modell schafft Rendite, bevor der Bau abgeschlossen ist, und verbindet Nachhaltigkeit mit Wirtschaftlichkeit. 

Immanuel Malka und Diego Sieber, ihr habt in eurem Projekt «Fachstrasse 74» in Oberrieden bereits nach einem Jahr die Baubewilligung erhalten. Ein bemerkenswertes Tempo in einem Umfeld, in dem viele Vorhaben durch Auflagen oder Einsprachen verzögert werden. Wie ist euch der Spagat gelungen?

Immanuel Malka: Ausschlaggebend war die proaktive und frühzeitige Einbindung der Baubehörde sowie der Baukommission von Oberrieden. Wir haben konsequent partnerschaftlich zusammenarbeitet und auf klare Kommunikationswege geachtet, das hat den Prozess wesentlich beschleunigt.

Welche Perspektiven konntet ihr bestehenden Mietern bieten? 
Diego Sieber: Mit verlängerten Kündigungsfristen, persönlicher Begleitung und einem Mieter-Care-Programm, das aktiv bei der Wohnungssuche unterstützt, konnten wir einen fairen Übergang sicherstellen. Alle bisherigen Bewohner haben so bereits ein neues Zuhause gefunden. Ein klares Zeichen für soziale Verantwortung und nachhaltige Quartierentwicklung.

Wie wird euer Projekt das Quartier aufwerten?
Diego Sieber: Der bestehende Altbau aus den 1950er-Jahren entsprach weder den heutigen baulichen Normen noch den aktuellen Qualitäts- und Energieeffizienzstandards. An seiner Stelle entsteht ein Neubau im Minergie-Standard, der höchsten ökologischen und wohntechnischen Ansprüchen gerecht wird. Durch die sorgfältige städtebauliche Setzung und die qualitative Umgebungsgestaltung wertet der Neubau das Quartier nachhaltig auf.

Was ist das Besondere am Nutzungskonzept?
Immanuel Malka: Geplant sind neun 3.5- bis 5.5-Zimmerwohnungen sowie vier flexibel nutzbare Ateliers, die sich auf zwei Wohnetagen verteilen. Dieses innovative Konzept bietet einen klaren USP: Die Ateliers ermöglichen es beispielsweise Wohnen und Arbeiten ideal zu trennen, ohne lästige Pendelzeit.

Wirtschaftliche Entwicklung
Die Schweizer Wirtschaft behauptet sich weiterhin in einem global herausfordernden Umfeld. Die von Konsum, Bau und Nettozuwanderung getragene Binnenkonjunktur erweist sich als stabil. Aufgrund der schwachen internationalen Dynamik ist seit Jahresbeginn jedoch eine Abschwächung des Wachstumstempos zu beobachten, die sich auch in einer geringeren Schaffung neuer Stellen niederschlägt.

Nach den Schocks aus den USA (Liberation Day und der 39%‑Zoll auf Schweizer Güterexporte) wirkte die Einigung auf eine Reduktion der Zölle wie ein Befreiungsschlag. Aktuell befindet sich der Deal zwar lediglich im Status einer Absichtserklärung und es ist noch unklar, ob er definitiv zu einer Senkung der Zölle führen wird. Dennoch ist anzunehmen, dass dies eintreten dürfte. Damit hellt sich der Konjunkturausblick für 2026 wieder auf, und es ist mit einem leicht höheren realen Wirtschaftswachstum von rund 1.3–1.4 % zu rechnen.

Für 2026 dürften privater Konsum und staatliche Ausgaben erneut die wichtigsten Stützen des Wachstums sein. Die Bauinvestitionen entwickeln sich 2025 voraussichtlich negativ; 2026 ist jedoch mit positiven Impulsen zu rechnen. Aktuell belebt sich der Tiefbau, während die Investitionen im Hochbau weiterhin rückläufig sind. Die jüngere Erholung bei den Baubewilligungen deutet allerdings darauf hin, dass sich im nächsten Jahr auch dieses für den Schweizer Immobilienmarkt zentrale Segment erholen und wieder positive Beiträge zur Gesamtwirtschaft leisten dürfte.

SNB, Inflation und Zinsen 

Die Inflation ist in der Schweiz weiterhin praktisch nicht vorhanden. Die Oktoberzahlen weisen eine Teuerung von 0.1% und eine Kerninflation (ohne die volatilen Komponenten Lebensmittel und Energie) von 0.5% im Jahresvergleich aus. In vielen Bereichen, etwa bei Lebensmitteln oder Haushaltsgütern, verzeichnen die Preise rückläufige Tendenzen, während Hotellerie, Mieten und Bildung Zuwächse aufweisen. Ein wichtiger Faktor ist derzeit der starke Aussenwert des Schweizer Frankens, der zu importierter Deflation aus dem Ausland führt.

Die SNB hat an ihrer geldpolitischen Lagebeurteilung im September den Leitzins bei 0% behalten. Sie hat zu erkennen gegeben, dass solange die Inflation in diesem Bereich bleibt von der Einführung von Negativzinsen absehen möchte. Dennoch preisen Zinsfutures solche leicht ein. Auch die Renditen auf 10j Schweizer Staatsanleihen sind weiter gesunken und standen zu Beginn des Novembers unter 0.15%.

Die aktuell tiefen Zinsen kombiniert mit dem unsicheren internationalen Umfeld haben dazu geführt, dass Schweizer Immobilienanlagen bei den Pensionskassen wieder eine stark nachgefragte Anlageklasse sind. Die indirekten Immobilienprodukte dürften dieses Jahr mit einem beschafften Volumen von über 7 Mrd. CHF zu den erfolgreichsten Jahren der Kapitalbeschaffung zählen. Da der grösste Teil des beschafften Kapitals vor allem auf Wohnimmobilien fokussiert ist, entsteht in diesem Segment ein starker Anlagedruck.

Das gewichtete Agio der kotierten Immobilienfonds lag per Ende November bei 37 % und damit deutlich über dem langfristigen Mittelwert von 19 %. Auch die Prämie für SXI Real Estate Shares Broad lag bei 23% im stark erhöhten Bereich. Die hohen Agios sind das Resultat des Mangels an Alternativen zu Immobilien im erneuten Nullzinsumfeld.

Der anhaltend hohe Appetit der Investoren auf Immobilien führt derzeit auf den Transaktionsmärkten zu einem Käuferüberhang. Die Präferenz der meisten Marktteilnehmer liegt weiterhin klar auf Wohnimmobilien. Diese Nachfragekonzentration drückt die Nettorenditen bei Transaktionen (siehe Abb. 1) und resultiert gleichzeitig in Aufwertungen innerhalb der Anlegerportfolios, was sich insbesondere in sinkenden Diskontierungssätzen widerspiegelt.

Das wir eine solche solide Nachfrage beobachten könnten liegt auch daran, dass die Mietmärkte auch solid entwickeln. Wie wir in Abb. 2 Illustrieren sind die Leerstände weiterhin tief oder sind in verschiedenen Kantonen noch weiter gesunken. Dies bedeutet auch, dass Bauprojekte, die in den kommenden Quartalen fertiggestellt werden, weiterhin auf eine hohe Nachfrage stossen dürften.

Wohneigentum profitiert auch wieder vom gesunkenen Zinsniveaus. Dies hat auch hier zu einem Preisschub geführt. Wohneigentumspreise steigen dieses Jahr wieder schweizweit um über 4% an. In den Hotspots ist noch ein deutlich höheres Preiswachstum zu beobachten

Baumarkt und Basel III

Seit diesem Jahr gilt ein neues Regulierungswerk für die Kreditvergabe der Banken. Mit der Einführung von Basel III sind die Eigenmittelanforderungen spürbar gestiegen; insbesondere müssen Institute für Baukredite nun ein zwei- bis vierfach höheres Eigenkapital vorhalten. Diese Verschärfung hat zu höheren Margen geführt und die Kreditvergabe in diesem Segment deutlich selektiver gemacht. Besonders herausfordernd präsentieren sich kommerzielle Baufinanzierungen mit hohen Belehnungsquoten, die derzeit am schwierigsten zu strukturieren und zu platzieren sind. In der Folge steigt das Angebot an Bauprojekten, da einzelne, tendenziell höher belehnte Entwickler gezwungen sind, Vorhaben zu veräussern. Daraus ergeben sich Opportunitäten für überwiegend eigenkapitalfinanzierte Investoren, wie dies typischerweise Pensionskassen über Anlagestiftungen sind.

Das laufende Jahr war geprägt von wichtigen Entwicklungen bei der Seraina Investment Foundation. Strukturelle Anpassungen, neue Zeichnungsmöglichkeiten und die erfolgreiche Weiterführung bewährter Anlagegefässe standen im Mittelpunkt.

Wir wollten mehr darüber erfahren, was diese Veränderungen für unsere Investoren bedeuten – und haben bei unserem Geschäftsführer Ingo Bofinger nachgefragt

Die vergangenen Monate waren von Veränderung und Entwicklung geprägt. Wie fällt der Rückblick auf diese Zeit aus?
Es waren spannende und lehrreiche Monate. Eine Zeit des Ankommens, des Austauschs und der Weiterentwicklung. Gemeinsam im Team konnten wir wichtige Themen vorantreiben und die Anlagestiftung gezielt weiterentwickeln. Dabei ging es uns vor allem darum, stabile Strukturen zu schaffen und unseren Investoren mehr Planbarkeit und Flexibilität zu bieten.

Welche Themen standen dabei besonders im Fokus?
Ein zentrales Thema war die Zusammenführung der Gefässe Swiss Development Residential (SDR) und SIF FOCUS. Hintergrund dieser Entscheidung war das niedrige Anlagevolumen und die geringe Nachfrage nach gewerblichen Projektentwicklungen. Für die Investoren bedeutet die Zusammenführung eine stärkere Fokussierung des Portfolios, mehr Transparenz und eine effizientere Mittelverwendung innerhalb der Stiftung. 

Besonders wichtig war uns zudem die Öffnung der Stiftung, die es Investoren nun ermöglicht, das ganze Jahr über zu zeichnen. Das ist ein bedeutender Schritt, um Investitionsentscheidungen besser planbar zu machen.

Heisst das, klassische Emissionen gehören der Vergangenheit an?
Nein, ganz im Gegenteil. Unsere Emissionen bleiben ein fester Bestandteil unseres Angebots. Die 26. Emission des Swiss Development Residential und die 3. Emission SIF LIVING ESG waren sehr erfolgreich – mit einem Gesamtvolumen von CHF 113 Millionen. Das zeigt, dass unser Ansatz überzeugt und das Vertrauen der Investoren stark ist. Für die Investierenden bieten Emissionen weiterhin die Möglichkeit, gezielt in klar definierte Anlagephasen einzusteigen und von einer gut gefüllten Projektpipeline zu profitieren – mit attraktiven Perspektiven in einem kontrollierten Rahmen.

Wie blicken Sie auf die kommenden Jahre, insbesondere auf 2026?
Ich bin zuversichtlich. Wir haben eine solide Basis geschaffen und viele spannende Projekte in der Pipeline. 2026 wollen wir unseren Weg konsequent weitergehen – mit einem klaren Fokus auf Qualität, Nachhaltigkeit und Wachstum.

Mit Andreas Staub, der ab November 2025 unser Team verstärkt, setzen wir zudem ein klares Zeichen für den weiteren Ausbau unserer Aktivitäten in der Romandie und die Vertiefung der Beziehungen zu institutionellen Anlegern in der Westschweiz.

An dieser Stelle möchte ich mich auch herzlich bei unseren Investoren bedanken – für das Vertrauen, die Zusammenarbeit und den gemeinsamen Weg, den wir gehen.

Wenn zwei Welten aufeinandertreffen, entsteht oft etwas Besonderes – so auch bei der neuen Kooperation zwischen Seraina Invest und BoConcept. Das gemeinsame Ziel: hochwertige Wohnwelten zu schaffen, die Emotionen wecken, Räume erlebbar machen und den Immobilienverkauf auf ein neues Level heben.

Im Rahmen der Zusammenarbeit richtet das dänische Möbelhaus BoConcept durch die Seraina Invest ausgewählte Musterwohnungen vollständig ein – mit Fokus auf Wohnlichkeit, Design und Funktionalität. So entsteht aus einer leeren Fläche ein Ort, der Geschichten erzählt. Interessenten können sich nicht nur räumlich besser orientieren, sondern sich auch emotional mit dem Zuhause verbinden. Das erleichtert die Kaufentscheidung und macht den Wohnraum bereits vor dem Einzug spürbar.

Ein professionelles Fotoshooting hält diese Atmosphäre fest: Die entstandenen Bilder werden in Exposés, Verkaufsbroschüren und Social-Media-Kampagnen eingesetzt – und stärken damit die Sichtbarkeit beider Marken. Käufer profitieren zusätzlich von einer individuellen Beratung durch BoConcept sowie einem exklusiven Möbelrabatt des Einrichtungshauses.