Novembre 2025

Chers investisseurs, chers partenaires, chers amis de Seraina et chers lecteurs

Avec SMART , nous vous présentons un nouveau format numérique - compact, solide et fondé sur une expertise approfondie. Il ne s'agit pas d'une newsletter de plus, mais d'un média qui offre une véritable  orientation, met les enjeux en perspective et replace les évolutions du marché immobilier dans un contexte plus vaste.

Nous nous sommes demandé : le monde a-t-il vraiment besoin de plus d'informations ? Probablement pas. Mais il a besoin de plus de pertinence : Des idées qui relient, des enseignements qui restent et des contenus qui stimulent le dialogue.

SMART représente cinq thèmes qui nous guident au quotidien chez Seraina Invest :
S - Seraina & Stratégie : Où nous en sommes et où nous dirigeons.
M - Marché & Opinion : Analyses, tendances et points de vue du secteur
A - Analyse & Investissement : Produits, innovations et performances au premier plan
R - Règles & Réalité : évolutions réglementaires, ESG et impacts fiscaux 
T - Team & Énergie : les personnes, les projets et l’engagement qui nous animent 

SMART n’a pas vocation à créer un flot d'informations, mais à générer une véritable valeur ajoutée –  précise, transparente et actuelle. Vous pouvez feuilleter SMART, le lire en version numérique ou le télécharger au format PDF, selon vos besoins.

Nous espérons que SMART deviendra pour vous un outil stimulant : pour réfléchir, comprendre et aller plus loin.

Avec Seraina Real Estate AG (SREAG), nous ouvrons désormais nos projetsaux investisseurs privés qualifiés. L'accent est mis sur les petits projets de construction neuve qui génèrent déjà des revenus locatifs dès la phase de planification et cofinancent ainsi leur propre développement. Ce modèle unique permet de créer du rendement avant même l’achèvement des travaux, alliant durabilité, innovation et rentabilité.

Immanuel Malka et Diego Sieber, votre projet « Fachstrasse 74 » à Oberrieden a obtenu le permis de construire après seulement un an. Une rapidité remarquable dans un environnement où de nombreux projets sont retardés par des contraintes ou des oppositions. Comment avez-vous réussi ce tour de force ?

Immanuel Malka : L'implication proactive et précoce des autorités chargées de la construction et de la commission de construction d'Oberrieden a été déterminante. Nous avons travaillé en partenariat de manière cohérente et veillé à établir des canaux de communication clairs, ce qui a considérablement accéléré le processus.

Quelles perspectives avez-vous pu offrir aux locataires existants ?

Diego Sieber : Grâce à des délais de préavis prolongés, un accompagnement personnalisé et un programme d'aide aux locataires qui les aide activement dans leur recherche d'un nouveau logement, nous avons pu assurer une transition équitable. 

Tous les anciens résidents ont ainsi déjà trouvé un nouveau logement. C'est un signe clair de responsabilité sociale et de développement durable du quartier.

Comment votre projet va-t-il valoriser le quartier ?

Diego Sieber : L'ancien bâtiment datant des années 1950 ne répondait ni aux normes de construction actuelles, ni aux normes de qualité et d'efficacité énergétique en vigueur. À sa place, un nouveau bâtiment répondant à la norme Minergie, qui satisfait aux exigences écologiques et techniques les plus élevées, est en cours de construction. Grâce à un aménagement urbain soigné et à un environnement de qualité, le nouveau bâtiment valorise durablement le quartier.

Quelle est la particularité du concept
d'utilisation ?

Immanuel Malka : Il est prévu de construire neuf appartements de 3,5 à 5,5 pièces ainsi que quatre ateliers à usage flexible, répartis sur deux étages résidentiels. Ce concept innovant crée un vrai avantage compétitif : il permet de séparer idéalement vie professionnelle et vie privée, sans perte de temps en déplacements, répondant aux besoins des modes de vie modernes. 

Développement économique
L'économie suisse continue de s'affirmer dans un contexte mondial difficile. La conjoncture intérieure, soutenue par la consommation, la construction et l'immigration nette, s'avère stable. En raison de la faible dynamique internationale, on observe toutefois depuis le début de l'année un ralentissement du rythme de croissance, qui se traduit également par une diminution des créations d'emplois. 

Après les chocs en provenance des États-Unis (Liberation Day et les droits de 39 % sur les exportations suisses), l’accord sur une réduction des droits de douane a agi comme un véritable soulagement. Actuellement, le projet n’est encore qu’au stade d’une déclaration d’intention et il reste incertain s’il conduira définitivement à une baisse des tarifs. Néanmoins, il est probable que cela se concrétise. Le scénario économique pour 2026 s’éclaircit donc et une croissance économique réelle légèrement supérieure, de l’ordre de 1,3 à 1,4 %, est attendue.

Pour 2026, la consommation privée et les dépenses publiques devraient à nouveau constituer les principaux moteurs de la croissance. Les investissements dans la construction devraient évoluer négativement en 2025, mais des impulsions positives sont attendues pour 2026. Actuellement, le génie civil se redresse tandis que les investissements dans le bâtiment restent en retrait. La récente reprise des permis de construire laisse toutefois envisager que ce segment central pour le marché immobilier suisse connaîtra également une reprise l’année prochaine, apportant de nouveau des contributions positives à l’économie globale.

En 2026, la consommation privée et les dépenses publiques devraient à nouveau être les principaux piliers de la croissance. Les investissements dans la construction devraient évoluer négativement en 2025, mais des impulsions positives sont attendues en 2026. Actuellement, le génie civil connaît une reprise, tandis que les investissements dans le bâtiment continuent de reculer. La récente reprise des permis de construire indique toutefois que ce segment central pour le marché immobilier suisse devrait lui aussi se redresser l'année prochaine et apporter à nouveau des contributions positives à l'économie globale.

BNS, inflation et taux d'intérêt
L’inflation en Suisse demeure pratiquement inexistante. En octobre, les prix à la consommation ont progressé de 0,1 % sur un an, tandis que l’inflation sous-jacente (hors alimentation et énergie, composants volatils) s’établit à 0,5 %. Dans de nombreux domaines, comme l’alimentation ou les biens ménagers, les prix sont en baisse, tandis que l’hôtellerie, les loyers et l’éducation enregistrent des hausses. Un facteur important est actuellement la forte valeur externe du franc suisse, générant une déflation importée.

La BNS a maintenu son taux directeur à 0 % lors de son évaluation de politique monétaire en septembre. Elle a indiqué qu’elle souhaitait s’abstenir d’instaurer des taux négatifs tant que l’inflation reste dans cette fourchette. Néanmoins, les contrats à terme sur les taux d’intérêt en tiennent légèrement compte. Les rendements des obligations d’État suisses à 10 ans ont continué de baisser et étaient début novembre inférieurs à 0,15 %.

Les taux d'intérêt actuellement bas, combinés à l’incertitude internationale, ont fait des investissements immobiliers suisses une classe d’actifs très recherchée par les caisses de pension. Les produits immobiliers indirects devraient enregistrer cette année un volume collecté supérieur à 7 milliards CHF, ce qui en ferait l’une des années les plus performantes en matière de levée de capitaux. Comme la majeure partie de ce capital est principalement orientée vers l’immobilier résidentiel, la pression d’investissement dans ce segment reste forte.

La prime pondérée des fonds immobiliers cotés s’élevait fin novembre à 37 %, nettement au-dessus de la moyenne historique de 19 %. La prime pour le SXI Real Estate Shares Broad était également élevée, à 23 %. Ces niveaux élevés reflètent le manque d’alternatives à l’immobilier dans le contexte actuel de taux proches de zéro.

L’appétit soutenu des investisseurs pour l’immobilier entraîne actuellement un excédent de demande sur le marché transactionnel. La majorité des acteurs privilégie clairement l’immobilier résidentiel. Cette concentration de la demande exerce une pression à la baisse sur les rendements nets des transactions (voir fig. 1) et se traduit par des réévaluations dans les portefeuilles des investisseurs, notamment via des taux d’actualisation plus bas.

Cette demande solide s’explique également par le développement stable des marchés locatifs. Comme l’illustre la figure 2, les taux de vacance restent faibles, voire ont encore diminué dans plusieurs cantons. Cela signifie que les projets de construction livrés dans les prochains trimestres devraient continuer à rencontrer une forte demande.

La propriété résidentielle bénéficie également de la baisse des taux d’intérêt, entraînant une hausse des prix : les prix des logements augmentent de plus de 4 % en Suisse cette année, avec des croissances encore plus marquées dans les zones phares.

Le marché de la construction et Bâle III

Depuis cette année, un nouveau cadre réglementaire s'applique à l'octroi de crédits bancaires. Avec l’introduction Bâle III, les exigences de fonds propres ont nettement augmenté : les établissements doivent désormais détenir deux à quatre fois plus de fonds propres pour les crédits à la construction. Cette mesure a conduit à une hausse des marges et rendu l’octroi de crédits nettement plus sélectif.

Les financements de construction commerciale à haut levier représentent un défi particulier et sont actuellement les plus difficiles à structurer et à placer. En conséquence, l’offre de projets de construction augmente, certains développeurs fortement endettés étant contraints de céder leurs projets. Cela crée des opportunités pour les investisseurs principalement financés par fonds propres, tels que les caisses de pension via des fondations de placement.

L'année en cours a été marquée par des développements importants au sein de la Seraina Investment Foundation. Les ajustements structurels, de nouvelles possibilités de souscription et la poursuite réussie de véhicules de placement éprouvés ont été au centre de nos actions.

Nous avons voulu mieux comprendre ce que ces changements signifient pour nos investisseurs et avons interrogé notre directeur général, Ingo Bofinger.

Ces derniers mois ont été marqués par le changement et le développement. Quel regard portez-vous sur cette période ?
Ce furent des mois passionnants et riches d’enseignements. Une période d’installation, d’échanges et de progrès. Ensemble, en équipe, nous avons pu faire avancer des thèmes importants et développer la fondation d’investissement de manière ciblée. L’objectif principal a été de créer des structures stables et d’offrir à nos investisseurs plus de planification et de flexibilité.

Quels thèmes ont été particulièrement au centre de vos préoccupations ?
Un sujet central a été le regroupement de Swiss Development Residential (SDR) et de SIF FOCUS. Cette décision était motivée par le faible volume d’investissement et demande limitée pour les développements de projets commerciaux. 

Pour les investisseurs, ce regroupement signifie une concentration plus forte du portefeuille, une plus grande transparence et une utilisation plus efficace des fonds au sein de la fondation.

Nous avons également attaché une importance particulière à l'ouverture de la fondation, qui permet désormais aux investisseurs de souscrire tout au long de l'année. Il s'agit d'une étape importante pour rendre les décisions d'investissement plus prévisibles.

Cela signifie-t-il que les émissions classiques appartiennent au passé ?
Non, bien au contraire. Nos émissions restent un élément clé de notre offre. La 26e émission de Swiss Development Residential et la 3e émission de SIF LIVING ESG ont connu un grand succès, avec un volume total de 113 millions de francs. Cela montre que notre approche est convaincante et que la confiance des investisseurs est forte. Pour les investisseurs, les émissions continuent d'offrir la possibilité d'entrer de manière ciblée dans des phases d'investissement clairement définies et de profiter d'un pipeline de projets bien rempli - avec des perspectives attrayantes dans un cadre contrôlé.

Comment envisagez-vous les années à venir, en particulier 2026 ?Avec Andreas Staub, qui viendra renforcer notre équipe à partir de novembre 2025, nous nous envoyons également un signal fort pour le développement de nos activités en Romandie  le renforcement des relations avec les investisseurs institutionnels en Suisse romande.

Je souhaite également remercier chaleureusement nos investisseurs pour leur confiance, leur collaboration et le parcours commun que nous partageons.

Lorsque deux univers se rencontrent, quelque chose de particulier naît — comme dans la nouvelle collaboration entre Seraina Invest et BoConcept. Leur objectif commun : créer des espaces de vie de haute qualité qui suscitent des émotions, rendent les lieux vivants et élèvent la vente immobilière à un niveau supérieur.

Dans le cadre de cette collaboration, le magasin de meubles danois BoConcept aménage entièrement des appartements témoins soigneusement sélectionnés par Seraina Invest - en mettant l'accent sur confort, design et la fonctionnalité. Ainsi, un espace vide se transforme en un lieu qui raconte des histoires. 

Les personnes intéressées peuvent non seulement mieux se projeter dans l’espace, mais également se connecter émotionnellement au futur chez-soi.Cela facilite la décision d'achat et rend  l’expérience du logement perceptible avant même l'emménagement.

Une séance photo professionnelle capture cette atmosphère : les images obtenues sont utilisées dans les exposés, brochures de vente et campagnes sur les réseaux sociaux - renforçant ainsi la visibilité des deux marques. Les acheteurs bénéficient également d’un conseil personnalisé par BoConcept ainsi que d’une remise exclusive sur le mobilier proposé par le magasin.

Pour Seraina Invest, cette coopération représente plus qu'une simple mesure de marketing. Elle est l'expression d'une philosophie : les biens immobiliers ne sont pas seulement des espaces, mais des lieux de vie. Avec des partenaires forts comme BoConcept, il est possible de faire vivre ce sentiment très tôt - avec style, inspiration et avec une réelle valeur ajoutée pour les acheteurs.